Guia completo da Lei do Inquilinato: direitos, deveres e informações essenciais

Você sabe o que é a Lei do Inquilinato? Essa é a legislação que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos no Brasil. Ela foi criada em 1991 e sofreu algumas alterações ao longo dos anos, visando garantir os direitos e deveres de ambas as partes.

Neste guia completo, você vai aprender tudo o que precisa saber sobre a Lei, desde os requisitos para alugar um imóvel até as formas de rescisão do contrato. Também vai conhecer as principais cláusulas que devem constar no documento, as garantias locatícias que podem ser exigidas, os prazos e regras para reajuste do aluguel e muito mais. 

Continue lendo e tire todas as suas dúvidas sobre o assunto!

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato foi criada em 1991 e é responsável por fiscalizar relações de aluguel de imóveis nas cidades do Brasil. Essa lei estabelece os direitos e deveres dos donos dos imóveis (chamados de locadores) e das pessoas que alugam os imóveis (conhecidas como locatários).

A Lei é bem importante para dar segurança jurídica aos envolvidos no contrato de aluguel de imóveis nas metrópoles brasileiras, evitando conflitos e abusos. Além disso, auxilia no mercado imobiliário, facilitando a oferta e a procura de imóveis para locação. 

Confira alguns pontos principais dessa lei:

  • O dono do imóvel não pode pegar o imóvel de volta antes do fim do contrato, a não ser que o locatário concorde ou descumpra alguma regra do contrato;
  • O locatário pode devolver o imóvel antes do contrato acabar, mas terá que arcar com uma multa que varia de acordo com o tempo restante para o fim do contrato;
  • se o dono do imóvel resolver vender a propriedade durante a vigência do aluguel, o locatário tem o direito de preferência de comprar o imóvel.
  • O dono do imóvel tem o direito de receber o aluguel e os encargos em dia, de fazer visitas regulares para ver o estado do imóvel e de exigir que o locatário cumpra as regras do condomínio;
  • O locatário tem que pagar o aluguel e os encargos na data certa, cuidar bem do imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições que recebeu. Também deve informar ao proprietário qualquer problema ou dano que aconteça;
  • O despejo ocorre quando o dono do imóvel leva o caso pra justiça pra conseguir reaver o imóvel, se o locatário não sair de boa vontade. Outras situações que podem causar um despejo são a falta de pagamento, descumprimento das regras do contrato, e outras.

Quais são os direitos do inquilino segundo a Lei do inquilinato?

Se você é inquilino de um imóvel, é importante conhecer os seus direitos segundo a legislação para manter uma boa relação com o locador, respeitando o contrato e as normas do condomínio. Assim, você poderá usufruir do imóvel com tranquilidade e segurança

Veja abaixo:

  • Receber o imóvel em boas condições de uso e conservação, com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando;
  • Ter acesso a um contrato de locação escrito e registrado em cartório, com todas as cláusulas e condições acordadas entre as partes;
  • Ter a preferência na renovação do contrato, caso o locador queira vender o imóvel ou alugá-lo para outra pessoa;
  • Devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
  • Receber o recibo de pagamento do aluguel e das demais despesas, discriminando os valores e as datas;
  • Ter a liberdade de escolher a forma de garantia da locação, podendo ser caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária;
  • Ter a possibilidade de suspender o pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra com suas obrigações de manutenção e reparo do imóvel;
  • Ter a proteção contra despejos arbitrários ou abusivos, podendo recorrer à Justiça para defender seus direitos. 

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Quais são os deveres do inquilino segundo a Lei do inquilinato?

mãos assinando um contrato de aluguel.

Com base no conteúdo do artigo 23 da Lei do inquilinato, são atribuídos ao inquilino os seguintes compromissos:

  • Efetuar o pagamento do aluguel e demais obrigações da locação de maneira pontual, incluindo condomínio, IPTU, água, luz e gás;
  • Utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade e destino convencionados ou presumidos, de forma compatível com sua natureza;
  • Restituir o imóvel, ao final da locação, nas mesmas condições em que foi recebido, exceto por desgastes provenientes de uso regular;
  • Informar imediatamente o locador sobre quaisquer danos ou defeitos que exijam reparação por parte deste;
  • Realizar prontamente a reparação de quaisquer danos encontrados no imóvel ou em suas instalações, causados pelo inquilino, seus dependentes, familiares, visitantes ou representantes;
  • Não realizar alterações internas ou externas no imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de impostos e taxas condominiais, além de qualquer intimação, multa ou solicitação de autoridade pública;
  • Arcar com as despesas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto;
  • Permitir que o locador ou seu representante realizem vistorias no imóvel, mediante agendamento prévio de dia e hora;
  • Cumprir integralmente as regras do condomínio e seus regulamentos internos.

O não cumprimento dessas responsabilidades pode resultar em sanções, rescisão do contrato ou processo de despejo.

Há imóveis que não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

Existem alguns tipos de imóveis que não se enquadram na lei que regula os contratos de locação. Por exemplo, os imóveis de temporada, os imóveis rurais, os imóveis comerciais e os imóveis cedidos gratuitamente. 

Nesses casos, as partes devem negociar diretamente as condições do aluguel, sem a interferência da lei.

O que a lei do inquilinato diz sobre o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é uma atualização do valor que o inquilino paga para usar um imóvel. Ele é previsto na Lei n. 8.245/91, e permite que o valor do aluguel seja reajustado uma vez por ano, tanto para imóveis residenciais quanto comerciais. 

O reajuste deve estar de acordo com o que foi estabelecido no contrato de locação, que deve conter uma cláusula explicando os critérios utilizados. Geralmente, o índice usado para calcular o reajuste é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). 

Para saber o valor reajustado, basta multiplicar o valor atual do aluguel pelo percentual do IGP-M e somar ao valor atual. Por exemplo, se o aluguel é de R$1.000,00 e o IGP-M é de 10%, o valor reajustado será de R$1.100,00.

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Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

casal interracial de pé encostados na cabeceira do sofá lê o contrato de aluguel.
casal interracial de pé encostados na cabeceira do sofá lê o contrato de aluguel.

A Lei do Inquilinato pode ser aplicada em diversas situações, como por exemplo:

  • Quando uma pessoa aluga um apartamento, uma casa, uma sala comercial ou outro imóvel urbano para morar ou trabalhar;
  • Quando uma pessoa subloca parte ou todo o imóvel que alugou de outra pessoa;
  • Quando uma pessoa aluga um imóvel por temporada, para fins de lazer ou turismo;
  • Quando uma pessoa aluga um imóvel para uso não residencial, como um estacionamento, um outdoor ou um depósito.

Em todos esses casos, a Lei estabelece as regras que devem ser seguidas pelas partes envolvidas na locação, visando garantir os seus direitos e evitar conflitos.

O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?

O pagamento de aluguel é uma das principais obrigações do inquilino que aluga um imóvel urbano. Mas o que acontece se ele atrasa ou deixa de pagar o aluguel? A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece as regras e os procedimentos para esses casos.

De acordo com o artigo 9º da lei, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, pagando a multa proporcional ao tempo restante. Porém, se ele não pagar o aluguel e os encargos da locação, o locador pode pedir o despejo do inquilino na justiça, conforme o artigo 59.

O locador tem o direito de iniciar a ação de despejo com um dia de atraso do aluguel, mas é comum que ele conceda um prazo de carência de alguns dias para o inquilino regularizar a situação. Se o inquilino quitar a dívida antes da citação judicial, ele pode evitar o despejo, mas se ele repetir o atraso por mais de três vezes em um ano, ele perde esse benefício.

O inquilino também pode tentar negociar com o locador uma forma de pagamento parcelado ou uma redução temporária do valor do aluguel, se houver algum motivo que justifique a dificuldade financeira. Nesse caso, é importante formalizar o acordo por escrito e cumprir com o que foi combinado.

A Lei do Inquilinato visa proteger os direitos e os deveres do locador e do inquilino, por isso é fundamental que ambos conheçam e respeitem as normas estabelecidas para evitar conflitos e prejuízos.

Segundo a Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

casal feliz se olham enquanto seguram as chaves do seu novo apartamento alugado.

Segundo a Lei, o proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo em algumas situações específicas. Por exemplo, se o inquilino não pagar o aluguel ou os encargos, se ele sublocar ou emprestar o imóvel sem autorização, se ele usar o imóvel para fins ilícitos ou se ele causar danos ao imóvel. 

Nessas hipóteses, o proprietário deve notificar o inquilino e dar um prazo para que ele regularize a situação ou desocupe o imóvel. Caso contrário, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na justiça.

Conclusão

Neste guia, você aprendeu sobre os principais aspectos da Lei do Inquilinato, que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. Você viu quais são os direitos e deveres de cada parte, como funciona o contrato de aluguel, quais são as formas de garantia locatícia e como proceder em caso de problemas ou conflitos.

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